司法書士書士法人渡辺総合事務所・渡辺行政書士事務所では、大阪を中心に不動産登記、遺言、商業登記、借金問題、成年後見のご相談を承っております

主な業務地域:大阪・神戸・奈良などを中心に、全国の不動産登記・法人対象
<大阪オフィス>〒530-0047 大阪府大阪市北区西天満2丁目8番5号
                   西天満大治ビル6階
<京都オフィス>〒603-8336 京都市北区大将軍一条町39番地

大阪オフィス:06-6363-8180
アクセス:大阪市役所より200M
京都オフィス:075-463-9446

アクセス:府立体育館150M

初回のご相談は無料です!

大阪など関西地域の方はコチラ

0120-958-896

受付時間:9:00〜18:00 (土日祝は除く)

不動産の売買(成年後見人が代理で売却)

成年被後見人の不動産売却

親の不動産を売買(ご親族の方への注意事項)

ご親族の方へ。

つまり、あなたから見て、お父様、お母様の不動産を売却したいとお考えの方。おじいさん、おばあさんが、最近物忘れが出てくるようになったら、ご注意ください。判断能力が低下した高齢者や障害者の財産管理のための方法としては、財産管理委任契約任意後見契約法定後見制度(補助、保佐、後見)があります。

財産管理委任契約、任意後見契約はいずれも「契約」ですので、契約できる能力があることが前提となります。

これに対して、法定後見制度(補助、保佐、後見)は、判断能力が低下したことを裁判所が認めてますので、契約締結能力は」ありません。

もし、あなたが、お父さんの不動産を売却したいと考えても、すでに判断能力がなく、契約締結能力がないという場合は、法定後見制度の後見類型(成年後見制度)を利用するしかありません。

※以下は、成年後見人が着任した後(本人の判断能力低下を裁判所が認めた後)の、不動産売買の手続きです。

ホームページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。

当事務所では無料相談を実施しております。ご不明点やご相談などございましたら、お気軽にお問合せ下さい。

お電話でのお問合せはこちら

0120-958-896

06-6363-8180

受付時間:9:00~18:00(土日祝祭日は除く)

メールでのお問い合わせはこちらから(平日・土日祝・24時間受付)

※ここからは、成年後見人が着任した後(本人の判断能力低下を裁判所が認めた後)の、不動産売買の手続きです。

成年後見人が、本人の不動産を売却処分する手続きとは?

成年後見人が、本人の不動産(ここでは、居住用不動産を言います。)を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。

本人の生活資金や入院費などの後見費用をねん出するために財産を売却、処分する必要が生ずることもあります。居住用不動産の処分(売却、賃貸、賃貸借の解除または抵当権の設定その他これに準ずる処分としての贈与、使用貸借、譲渡担保など)には家庭裁判所の許可が必要です(民法第859条の3)。

成年後見人が家庭裁判所の許可を得ずにした居住用不動産の処分は無効です。

居住用不動産にはすでに施設に入所している場合のかつての住居も含まれます。住んでいた借家を解約する際にも許可が必要ですし、リバースモーゲージの利用にも許可が必要になります。

ちなみに、非居住用不動産は、その処分に際しては、基本的に家庭裁判所の許可は不要ですが、念のために、家庭裁判所に意見を求める方が望ましいです。

なお、保佐や補助の申し立てに際して、保佐人や補助人に財産処分の代理権を付与しておくケースが多いですが、代理権が付与されている場合でも、実際の処分(売却、抵当権設定など)には家庭裁判所の許可が必要です(民法859条の3を民法852条・876の3(2)・876の5(2)・876の8(2)・876の10(1)が準用)。

財産処分の代理権を付与しておらず、単に同意権・取消権のみである場合、成年被後見人本人の処分行為に同意を与えることになりますが、この同意には家庭裁判所の許可は不要です。

手続きの流れ

不動産業者とのやり取り

  1. 不動産の買主を探してもらい、買主が決まれば売買契約を交わします。
  2. 本人(成年被後見人)は、売買契約を結ぶことができないので、成年後見人が代わりに売買契約を締結します。
  3. この契約は特殊です。

特約で「家庭裁判所の許可審判が下りることを停止条件」として売買契約を締結いたします。許可が下りましたら、不動産取引日の日程調整をし、決済当日に残代金を支払って、決済が完了いたします。

家庭裁判所に許可をもらう

家庭裁判所に許可を申し立てるには、売買の相手方の名前や売買金額などの処分の具体的内容を明らかにしなければなりません(売買契約書の案を提示)。

申し立ての実情(本人の生活費ねん出、入院費などの後見費用のねん出等)も明確に記載して問題がなければ、申立後1か月程度で許可は発令されます。

不動産登記を法務局に対して申請する

不動産取引日に、売買代金の精算と、不動産登記に関係する書類の授受を行います。その登記関連書類を司法書士が預かり、法務局に対して、売買による所有権移転の登記申請を行います。

ご用意いただくもの

買主様
  • 住民票の写し
  • 印鑑証明書(住宅ローンを利用する場合。発行後3ヶ月以内のもの)
  • ご実印
  • 運転免許証など身分証明書

その他、事案によりご準備いただく書類がございますので、別途ご案内いたします。

売主様(成年後見人)
  • 権利書または登記識別情報
  • 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
  • ご実印
  • 家庭裁判所の許可書
  • 運転免許証など身分証明書

※事案により、下記の書類もあわせて必要となります。

  • 住所や氏名の変更登記が必要な場合→住民票(戸籍の附票)、戸籍謄本
  • 売却する不動産に担保権が付いている場合→担保権抹消書類一式

担保権の抹消書類一式は、決済終了後にローン返済先の金融機関から交付されます。売主様にその書類をお受け取りいただき、司法書士に渡していただきます。

費用

費用(買主様)

費用総額は、『司法書士報酬+登録免許税(国税)+実費』です。

司法書士報酬

土地・建物を現金で購入の

場合

54,000円

(所有権移転登記)

土地・建物を住宅ローンを

利用して購入の場合

97,200

(内訳:54,000円(所有権移転)+43,200円(抵当権設定))

※減税証明書取得の場合、5,400円加算。
※個人間の売買等の場合、契約書作成費用として21,600円加算。
上記には、取引立会費用・日当を含んでいます。その他の報酬加算は原則ございません。

登録免許税

土地

不動産課税標準額の1.5%

(H25.3.31までの税率)

建物

不動産課税標準額の2%

(一定の要件を満たすものは0.3%に軽減)

抵当権

住宅ローン借入額の0.4%

(一定の要件をみたすものは0.1%に軽減)

実費

交通費、郵送費、事前調査費、登記事項証明書取得、など。

費用(売主様、成年後見人)

登記原因証明情報を作成し、21,600円です。

住所を変更されたり、ご結婚や離婚で名前(氏)が変わっていたら、10,800円と数千円の実費が加算されます(登記名義人住所変更登記、登記名義人氏名変更登記など)。

お問合せはこちら

お問合せ・ご相談はこちら

お手続きについて、費用について、わからないことやご相談がございましたら、
お電話もしくはお問合せフォームからお気軽にご連絡ください。

初回のご相談は無料です!

  • 不動産登記の名義って、変更しないといけない?
  • 家族に内緒で、借金相談を大阪オフィスでしたい
  • 手続き費用はどのくらい?​
  • 認知症の母の財産、どうやって管理すればいい?
  • 大阪市内の会社の総財務担当者ですが、問い合わせしてもよろしいでしょうか?
  • 電話ではうまく説明できないので、書類を持って今から行きたい
  • 不動産登記の印紙代って、50万円?

 

司法書士2名と事務員数名で親切、丁寧な対応を
心がけております。ぜひ相談ください。

お電話でのお問合せ・ご相談はこちら

(大阪・兵庫・奈良・滋賀・三重など以外の地域の方は、06-6363-8180 へおかけ下さい)

電話受付時間:9:00〜18:00 (土日祝は除く。大阪オフィス)
※フォームからのお問合せは平日も土日祝も24時間受け付けています。

※司法書士の仕事としてご依頼いただく場合、契約後からは費用が発生しますが、
ご相談のみでは司法書士報酬を頂戴していませんので安心してご相談ください。

無料相談実施中

不動産登記や法人登記など、ご相談やお問合せがございましたらお気軽にお電話ください。

30分以内の初回のご相談は無料で承ります。

大阪など関西地域の方はコチラ

0120-958-896

大阪:06-6363-8180
京都:075-463-9446

無料相談の詳細はこちら

事務所概要

司法書士法人渡辺総合事務所渡辺行政書士事務所

代表者:渡邉 善忠

大阪オフィス

TEL:06-6363-8180
FAX:06-6363-8190

〒530-0047
大阪市北区西天満2丁目8-5西天満大治ビル6階
アクセス:
大阪市役所から、北へ200M

京都オフィス

TEL:075-463-9446
FAX:075-463-9446

〒603-8336 京都市北区
大将軍一条町39番地
アクセス:
府立体育館(島津アリーナ京都)北へ150M

事務所概要・アクセス

代表者・スタッフ紹介

主な業務地域

大阪市、大阪府下、京都、
兵庫、奈良、滋賀、和歌山。
その他、日本全国、遠方でも対応可能案件ございます。

スタッフブログ